"За" и "против" между новостройкой и вторичным жильем.

Старенький подъезд или жизнь под «пение» перфораторов?

Первое, на что обычно обращают внимание, – это различия в обустройстве домов и отделке квартир. Последняя в новостройках, как правило, отсутствует, что сулит будущим новоселам не только дополнительные затраты на ремонт, но и жизнь в окружении бесконечного грохота первые несколько лет. Причем свой ремонт зачастую не так страшен, как соседский.

«В новостройке еще долго будет идти ремонт то в одной, то в другой, то в нескольких квартирах. А это значит, что шум от работы перфораторов, строительный мусор на площадках и во дворе, грязища в периодически сломанных лифтах, неработающие домофоны и прочее будут вашими „соседями“ ближайшие 3-5 лет. Также возникают проблемы при организации жизни дома: пригласить консьержа или проголосовать собственникам квартир за ограждение придомовой территории бывает проблематично, так как треть жильцов просто еще отсутствует», — говорит Кирилл Брюлин, генеральный директор агентства «Брюлин и партнёры».

Впрочем, такие затруднения возникают не всегда. Обычно современную внутреннюю инфраструктуру дома, новые комунникации, благоустроенную территорию называют в числе преимуществ новостроек.

«Плюсов у новых домов несколько. Во-первых, квартира в новом доме – это новые инженерные сети. Кроме того, сегодня на первичном рынке возводятся современные дома, которые, как правило, оснащены лифтом, мусоропроводом, помещением для консьержа. Всего этого зачастую нет в домах старого жилого фонда. Стоимость квартиры на этапе строительства будет существенно ниже готового варианта на вторичном рынке», — считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК ''МИЦ".

«Учитывая тенденции современной застройки, кроме большей площади и современных планировочных решений, покупатель, приобретая квартиру в новостройке, получает еще и более комфортные условия проживания в самом комплексе благодаря собственной инфраструктуре, закрытой и обустроенной придомовой территории, однородному социальному окружению, которое формируется в новом квартирном комплексе. В новых проектах застройщики стараются продавать не просто стены и потолок, саму квартиру как таковую, но и реализовать определенный образ жизни, идею, с который люди будут жить. На вторичном рынке такая практика почти отсутствует», — говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Пусть квартира не нова, зато хоть завтра новоселье

Заселиться «по-быстрому» можно сегодня, пожалуй, только во вторичную квартиру. «Самым главным плюсом приобретения квартиры на вторичном рынке является степень готовности жилья, поскольку человек приобретает квартиру, практически готовую к проживанию, и ему не нужно ждать окончания строительства, как это происходит на первичном рынке жилья. Если же квартира в новостройке реализуется без отделки, то возникает необходимость проведения ремонта. Впрочем, нередко и в квартире, купленной на регулярном рынке, собственники делают ремонт, стараясь обустроить жилье на свой вкус», — продолжает Владимир Богданюк.

«Покупая квартиру в готовом доме, покупатель экономит время, может сразу переехать в новое жильё. Если квартира в хорошем состоянии, нет необходимости тратить деньги на ремонт. Как правило, дома на вторичном рынке расположены в обжитых районах с объектами социальной инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью.

другой стороны, при покупке квартиры в новостройке требуются дополнительные финансовые затраты на проведение ремонтных работ. Строительство некоторых жилых комплексов осуществляется на неразвитых территориях, нет транспортной и социальной инфраструктуры. Правда, к моменту ввода в эксплуатацию всего комплекса эта проблема, как правило, решается. При покупке новостройки у застройщика, который не работает в соответствии со ст. 214 ФЗ, есть риск недостроя или несвоевременного ввода в эксплуатацию. Приобретя квартиру на этапе строительства, покупатель вынужден ждать окончания строительства (в среднем 2-3 года)», — добавляет Александр Энгель.

«Часто во вторичке уже решен вопрос с консьержем, организована парковка, в подъездах цветы и чисто. Да и квартира уже с отделкой, так что завозить тонны сухой смеси и штукатурки, и месяц ждать, пока все просохнет, вам не придется», — говорит Кирилл Брюлин.

Аварии – общая беда

Вторичное жилье вполне может быть в аварийном состоянии, если не снаружи, то внутри. Даже если в доме совсем недавно произвели косметический ремонт, трубы скорее всего, останутся старыми, а значит, коммунальные службы в один прекрасный день вполне могут решить заменить стояк прямо в вашей квартире, не смотря на только что сделанный вами ремонт.

Впрочем, от аварий не застрахованы и жители новостроек. «Качество строительства нередко оставляет желать лучшего, дома дают осадку, идут трещины по отремонтированным стенам. Случаются и более серьезные недоделки. К примеру, ливневая канализация вдруг в самый сильный ливень оказывается забитой, не справляется и в результате залиты в двух подъездах квартиры с 17-го по 7-й этажи. Вода хлещет из розеток, отверстий под люстры в потолках и течет по стенам. Впрочем, это, конечно, крайний случай», — рассказывает Кирилл Брюлин.

Хваленая благоустроенная территория новостроек тоже не всегда так уж хорошо продумана. «Часто новостройки лепят друг рядом с другом, а про парковку забывают. Простой пример из жизни: три новых 17-этажных 4-подъездных дома, в каждом подъезде 64 квартиры. Итого 768 квартир, а парковочных мест не больше ста. В результате люди вынуждены перегораживать машины друг друга, чтобы припарковаться на ночь», — продолжает эксперт.

Из всего этого напрашивается простой практический вывод – чем больше времени вы проведете на объекте, внимательно изучая его инфраструктуру, тем правильнее сможете оценить ситуацию и, следовательно, уберечь себя от многих хлопот в будущем.

Где жить удобнее

Прежде всего, это зависит от характеристик конкретного объекта. С точки зрения дома и ЖКХ, если постройка выполнена качественно, то жизнь в новостройке, конечно, должна быть более комфортной, по крайней мере, со временем, когда строительный бум в районе наконец уляжется.

«Что касается качества ЖКХ, то выгоднее приобретать объекты на первичном рынке. Некоторые новостройки оснащены собственными крышными котельными (например, дома в ЖК ‘’Коммунарка’’, строительство которого осуществляет ГК ‘’МИЦ’’). Опыт эксплуатации показал целый ряд существенных преимуществ крышных котельных перед обычными (так называемым централизованным теплоснабжением). Жители таких домов обеспечены горячей водой круглый год, без остановок на летний профилактический ремонт.

Что касается удобства проживания, то здесь многое зависит от самого района, в котором расположен дом. Как правило, на вторичном рынке объекты недвижимости находятся в обжитых жилых районах, в которых уже функционируют детские сады и школы, в шаговой доступности есть магазины, парки и т.д. На сегодняшний день крупные застройщики уже на этапе возведения первых домов в рамках жилого комплекса задумываются о комфорте проживания новоселов, строят подъездные пути к району, возводят школы, детские сады, поликлиники, на первых этажах жилых домов проектируют помещения под магазины, аптеки и т.д. Если речь идёт о крупном проекте, то неудобства проживания могут быть связаны с продолжением строительства, первым новоселам какое-то время придется мириться с ведущимися по соседству строительными работами, шумом и пылью», — рассказывает Александр Энгель.

Квартиры с «предысторией» и без

Одно из классических возражений против покупки квартиры на вторичном рынке состоит в том, что у таких объектов, как правило, есть довольно длинная и не всегда понятная история.

«Объекты недвижимости на вторичном рынке имеют сложную «историю». При покупке такой квартиры необходимо тщательно проверять её юридическую чистоту. Риск потери права собственности увеличивается», — говорит Александр Энгель.

С другой стороны, юридическая чистота важна при совершении любых сделок с недвижимостью, будь то вторичка или новостройки. Поэтому Кирилл Брюлин советует при покупке вторичного жилья, в первую очередь, обращать внимание на документы: если выбранный объект не соответствует критериям юридической чистоты, то стоит от него отказаться и искать другой, благо выбор сейчас достаточно большой. С этой точки зрения при покупке новостройки от застройщика оснований для возможных проблем юридического характера в дальнейшем все-таки меньше. Но это не значит, что на сделку не надо приглашать грамотного риэлтора или юриста, которому вы доверяете.

При покупке новостройки сейчас есть несколько схем, по которым застройщики продают квартиры: заключение Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...», заключение предварительного договора купли-продажи, вступление покупателя в члены ЖСК и пр. Наиболее правильным и законным я считаю Договор участия в долевом строительстве, если же покупателю предлагают другие договоры или схемы — тут стоит внимательно все проанализировать, в т.ч. и с точки зрения законности предстоящей сделки".

Новостройка — задачка со множеством неизвестных

В случае со вторичным жильем определить плюсы и минусы конкретной квартиры можно гораздо точнее, чем в новостройке. Районы, как правило, уже сложились, так что возникновение серьезных изменений и масштабных строек маловероятно. Понятна ситуация с транспортным сообщением, наличием школ, больниц, магазинов. Даже о соседях при наличии времени и желания можно узнать достаточно, чтобы решить, хотите вы поселиться с ними рядом или нет. Стоимость услуг ЖКХ тоже можно рассчитать довольно точно.

Что же касается новостроек, то все эти моменты остаются зачастую под вопросом. ЖКХ, например, почти наверняка, при прочих равных, будет стоить дороже.

«Чаще всего более комфортным является проживание в новостройке, поскольку новое строительство производится с учетом современных стандартов и технологий. Однако в новостройке в стоимость ЖКХ могут быть включены услуги управляющей компании, в связи с чем эксплуатация квартиры в новом проекте может быть несколько выше, чем в доме на вторичном рынке, хотя это и зависит во многом от класса жилья», — говорит Владимир Богданюк.

При этом узнать, сколько именно придется платить по счетам за услуги управляющей компании, при покупке новостройки почти невозможно.

Инвестиции в новостройки и аренда вторички

В том, что касается инвестиционных перспектив, мнения экспертов практически едины — вкладывать капитал прибыльнее в новостройки. А вот со сдачей квартиры в аренду все не так просто, так как очень многое зависит от местонахождения объекта.

«С точки зрения инвестиционной привлекательности наиболее интересными являются предложения на первичном рынке, поскольку с момента начала строительства до этапа ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры возрастает на 20-25%. При этом цены на жилье на вторичном рынке не демонстрируют такого стремительного роста и увеличиваются в среднем на уровне инфляции», — объясняет Владимир Богданюк.

«Если покупатель располагает временем, то, безусловно, выгоднее купить квартиру на этапе котлована в новостройке. Приобретая квартиру на этапе строительства, потенциальный покупатель получает доходность в размере 30% годовых, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается почти в два раза. Однако, приобретая квартиру на первичном рынке с целью сдачи в аренду, покупатель должен помнить, что потребуются дополнительные финансовые вложения в ремонт и обустройство жилья», — добавляет Александр Энгель.

«С точки зрения сдачи квартиры в аренду вторичка более привлекательна, — говорит Брюлин. — Поскольку новостройки в основном идут или без отделки, или с таким ремонтом, что по нормальной цене квартиру не сдать. Правда, бывают случаи, когда хозяин не хочет заниматься отделкой и сдает квартиру как есть, с тем условием, что арендаторы сами сделают там ремонт. Но, насколько мне известно, это редкость. Что же касается инвестиций, то тут все-таки новостройка в приоритете, поскольку ее цена бывает значительно дешевле, чем цена аналогичной вторички, и эта цена через несколько лет возрастет: дом достроят, район будет развиваться, появится инфраструктура — магазины, торговый центр, аптеки, зазеленеют кусты и газоны, и уже вместо пустыря школа с детским садиком, прогуливаются степенные мамочки с колясками и веселые детишки резвятся на детских площадках».

0
09.07.2014
2846

Комментарии

Нет комментариев. Ваш будет первым!
Комментарии
intare12ЖК "Пляж" 1 год назад
Мне нравится планировка квартир в этом доме, распо...
Очень хорошо, что есть сайт, где можно ознакомитьс...
Как по мне при любом накоплении главное выработать...
http://vk.com/universitetskiy64 Группа для собс...
mamai113ЖК Берёзки, дом 21 1 год назад
Все магазины в шаговой доступности и это очень рад...